장기일반민간임대주택에 대한 임대료 증액제한 기준이 되는 최초 계약

「조세특례제한법」 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.

[회신] 귀 서면질의 신청의 경우 우리 청의 기존 회신사례(서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.06.21.)를 참고하시기 바랍니다. ○서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.6.21 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다 ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2018 .08.30 . 박〇〇 및 배우자 오〇〇은 ‘서울시 서초동’ 소재 A 주택 을 공동 취득 - 2018.11.23. '장기일반민간임대주택'으로 관할구청 및 세무서에 임대사업자 등록 (임대차계약 승계) - 2019.07월.10월.12월. 임대차계약서 갱신 및 신규 체결 예정 ○ 질의내용 임대료 증액 제한 기준이 되는 A주택의 최초 계약 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례 】 ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호 에 따른 거주자를 말한다. ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다. <개정 2015.2.3, 2015.12.28, 2016.2.5, 2018.7.16, 2019.2.12> ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. <개정 2015.12.28, 2016.2.5, 2016.8.11, 2018.10.23> 1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것 2. 「주택법」 제2조제6호 에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것 3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것 4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것 ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항 에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2015.2.3, 2015.12.28, 2016.2.5, 2018.7.16, 2019.2.12> ⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다. <개정 2016.2.5, 2018.7.16> 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) 〇 서면-2016-법령해석재산-4865, 2018.06.21. 귀 서면질의의 경우, 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)를 참조하시기 바랍니다. <기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.> 「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.